A paneltömbök visszatérése és az állami beavatkozás együtt oldhatná meg a magyarországi lakhatási válságot

2026-03-16 - 14:24

Magyarországon évről évre egyre mélyebbé válik a lakhatási válság, az Otthon Start Program (OSP) keretein belül épülő, illetve tervezett új lakások pedig ezt a szakadékot képtelenek lesznek betömni. Ennek oka, hogy a fejlesztők a programban megszabott 1,5 milliós maximális négyzetméterár közelébe pozicionálják az ingatlanokat, a hitelfelvételhez szükséges minimum 10 százalékos önerőt vagy a törlesztőrészleteket pedig épp az a réteg nem tudja könnyen kitermelni, amelyiknek a legnagyobb szüksége lenne a biztonságos otthonra. Jól tükrözik ezt a program első száz napjának karácsony előtt közzétett adatai is: az átlagos hitelösszeg 34 millió forint, az átlagos törlesztő pedig közel 179 ezer forint volt, így a vásárlók jó része eleve méretes megtakarításokkal indult el a szempillantásnyi idő alatt a panellakások és új otthonok árának összeérését hozó program által megszabott úton. De mi lesz azzal, aki ezeknél is olcsóbb saját otthonra, vagy legalább méltó életkörülményeket adó, a bére minél kisebb részét felfaló bérlakásra vágyik? Hogyan tudná segíteni mindezt az állam, az önkormányzatok, vagy akár az építészeti szcéna? Lehet minimális összegből jó lakásokat építeni? Cikkünkben ezekre a kérdésekre kerestük a válaszokat. Nagy a baj A KSH adatai szerint Magyarországon 2025 első három negyedévében mindössze 7490 új lakást adtak át, 14 százalékkal kevesebbet, mint az előző év ugyanazon időszakában. Budapesten 9, a községekben 22, a megyei jogú városokban pedig 33 százalékos visszaesés történt. A tendencia a közeljövőben biztosan megfordul, hiszen a kiadott építési engedélyek, illetve az egyszerű bejelentések száma a vizsgált időszakban több mint harmadával (37 százalék), 19 947-re nőtt, nem szabad azonban megfeledkezni a piacra hosszú ideje jellemző magas árszintről, aminek fényében jó esély van arra, hogy az otthonok egy része befektetési céllal kerül az első tulajdonosához. Az olcsóbb egységek pedig sokszor az állami hitelt kihasználni különböző okokból – akár a benne rejlő csapda miatt – nem akaró, méretes megtakarításokkal rendelkező embereknél fognak landolni. Ezt a vélekedést az öt civil szervezet által összeállított, nemrég frissített Lakhatási Minimum nevű javaslatcsomag is megerősíti, rámutatva, hogy az állam a rendszerváltás óta jelenlegi árfolyamon felfoghatatlan összeget, több mint 23 000 milliárd forintot költött a lakhatási szegénység enyhítésére, az ezzel a problémával küzdők száma azonban nem csökkent. A kormány az idén 1030 milliárdot szán erre a célra, ezen felül azonban adó- és járulékkedvezményeket is biztosít, sőt egy 300 milliárdos keretösszegű, profitorientált lakásfejlesztők számára elérhető tőkeprogramot is életben tart. A civilek szerint mindez kevés, hiszen a mindenkori GDP másfél százalékát – ez ma 1436 milliárd forintot jelent – kellene legalább elkölteni, mégpedig úgy, hogy sokkal elérhetőbb feltételeket támasztanak a rászorulók felé. A legnagyobb problémát jelenleg az okozza, hogy a lakhatási körülményeiket javítani kívánó családok nem tudják teljesíteni a támogatás felvételéhez szükséges feltételeket: vagy az önrészt nem tudják előteremteni, vagy nem jutnak hitelhez. A Habitat For Humanity legutóbbi Éves Lakhatási Jelentése ennél is sötétebb helyzetet villant fel, hiszen a dokumentumban rámutatnak: az 1030 milliárdos összeg 95 százaléka nem célzott támogatás, így nem csak a rászorulók juthatnak belőle egy szelethez. A jelentés hozzáteszi: az állami lakásállomány bővítésére, felújítására, illetve karbantartására a kormány szinte semmit sem költ, a rendszerváltáskori 176 ezerrel szemben ma már kevesebb mint százezer lakást fenntartó önkormányzatok pedig nem jutnak normatív finanszírozáshoz. Kilőttek az árak Mindehhez hozzátartozik, hogy az Eurostat szerint a magyar ingatlanárak 2010 és 2024 között 3,3-szoros növekedést mutattak, ellentétben például az alig több mint kétszeres növekedést (214 százalék) felmutató Ausztriával vagy épp Olaszországgal, ahol meglepő módon 4 százalékos csökkenést regisztráltak. A helyzet a bérlakáspiacot nézve sem sokkal rózsásabb, hiszen az átlagos lakbérek Budapesten, illetve a nagyobb városokban az Otthon Start miatt ősszel ugyan csökkenni kezdtek, decemberben azonban ismét csak kisebb fellendülés történt, így a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint Budapesten jelenleg 260, Debrecenben 230, Székesfehérváron és Győrben pedig 200 ezer forintos középértékkel lehet számolni. Einspach Brúnó / 24.hu Az ország legnagyobb panelépülete, a Flórián térre néző 886 lakásos Faluház részlete. A fenti számok egybevágnak a Habitat For Humanity lakhatási szegénységről szóló felmérésében olvasható állításokkal: a civil szervezet szerint 2024-ben a lakosság 30,3 százaléka, közel 2,9 millió magyar a lakhatási szegénység valamilyen szintű elszenvedője, mivel a három indikátor (hozzáférhetőség, anyagi teher, minőség) legalább egyike ennyi emberre biztosan igaz. Ebből a sorból a legégetőbb az anyagi teher, hiszen az otthonra költött összegeknek ideális esetben nem szabadna meghaladnia a háztartás bevételeinek 40 százalékát. Ez azt jelenti, hogy egy havi 250 ezer forintba kerülő bérelt otthonnál, vagy egy ugyanekkora banki törlesztőrészlet befizetése mellett lakott lakásnál egy egyedülálló embernek, párnak vagy családnak minimum 600 ezer forintot kell keresnie. Az Eurostat szerint, ha csak ezt az egy faktort nézzük, akkor a városban élők 10,8, míg a vidékiek 8,5 százaléka esik bele a körbe, pedig nyilvánvalóan nekik is joguk van egy hosszú évtizedeken át biztonságosan lakható, a 21. század elvárásainak eleget tenni képes, fenntartható ingatlanra. Ez néhány éven belül valóra is válhatna, az előrelépéshez azonban a beruházók segítésére, korlátok közé szorítására, az állam közbelépésére, vagy legalább az önkormányzatok pénzügyi hátterének helyrerázására lenne szükség. A társasházépítés elsőszámú szabálya a befektetők oldaláról egyértelmű: egy minél olcsóbban megvásárolható telken a lehető legtöbb lakást kell felépíteni, azokat pedig haszonnal eladni a vásárlóknak. Ennek a célnak az elérését az Otthon Start Program az árplafonnal, illetve az egyre sűrűbben osztogatott nemzetgazdasági kiemelésekkel máris nagyban könnyítette, hiszen a kormány így tágítani tudja az önkormányzat által megszabott, sokszor szigorú beépítési határokat, másrészt pedig a 1,5 millió forintos négyzetméterár-maximummal a várható felszereltséget és anyagminőséget is megszabta. Mindezek persze városfejlesztési és városképi gondok egész sorát szülik, hiszen az egymás után bejelentett, sőt néhány esetben már javában épülő projektek többségéről elmondhatók: zárványként, sokszor elképesztően unalmas arccal fognak állni a városokban, az építtetők nem veszik őket körbe a mindennapokhoz szükséges intézményekkel, a tömegközlekedési kapcsolataik pedig elégtelenek. Kapcsolódó Rémálommá válhatnak az Otthon Start-lakótelepek A következő években gyökeresen megváltozhat a legnagyobb magyar települések arculata, a végeredmény pedig kitörölhetetlen lesz a városképekből. A beruházók a nem ritkán ezres nagyságrendű lakástömegekhez nemcsak boltot, de bölcsődét, óvodát, orvosi rendelőt, illetve iskolát sem kapcsolnak, így a lakóknak a távolabb lévő, sokszor már teljes kihasználtsággal működő intézményeket kell használniuk, a mindennapoknak pedig elkerülhetetlen része lesz a környék forgalmát növelő hosszabb autózás. Az élhető és egyben mindenki számára elérhető újlakások megszületéséhez ezeknek a problémáknak a megoldása persze kevés, a cél az lenne, hogy az ingatlanok az árplafonnál jóval olcsóbban, mégis a befektető számára is megtérülő módon kerülhessenek a piacra. Ehhez nem az építési minőség csökkentésére, valamint a lakások nem kulcsrakész állapotban – szaniterek, sőt kész fürdőszoba és konyhabútor nélkül – való átadására, hanem okosabb tervezési metódusokra, sorozatgyártható épületekre, illetve fenntarthatóbb, olcsóbban elérhető alapanyagokra van szükség. Küszöbön egy újabb panelkorszak? A leginkább kézenfekvő opciót a modern paneltömböknek nevezhető, előregyártott elemekből, villámgyorsan felépíthető társasházak elterjedése jelentheti, hiszen azok nem csak hogy megfelelnek a mai elvárásoknak, de Nyugat-Európában, illetve a világ számos országában már hosszú ideje adnak otthont az embereknek. A hagyományos téglaépületeknél – a szigetelésnek, illetve a zöld megoldásoknak köszönhetően – kisebb összegekből fenntartható lakások olcsóbb árát a mindennek gerincét adó típustervek adják, amik lehetővé teszik, hogy a gyárak tömegszámra ontsák magukból az ugyanolyan elemeket, bennük akár előre összerakott konyha- és fürdőblokkokkal, kábelekkel, hűtési- és fűtési rendszerekkel, valamint vízcsövekkel. Az így elérhető végeredmény ma már messze áll az elmúlt évtizedekben sokak által megtapasztalt panelvalóságtól, a két korszak gyermekeiben azonban mégis van valami közös, elvégre a gyártási technológia, valamint a tervek csiszolásával előállítható egy mindenki számára megfelelő terv, sőt egy projekten belül akár több különböző verzió is gyártható párhuzamosan, a kivitelezések a hagyományos tégla-, vagy vasbeton épületeknél jóval gyorsabbak, a teljes folyamathoz kevesebb emberi munkaerőt kell megmozgatni, így a dolgozók bérének egy része is megspórolható. Mindez akár azt is jelentheti, hogy egy tavasszal induló munka őszre vagy akár a nyár végére el tud készülni, az elsőként beköltöző családok pedig így már biztosan az új nappaliban állíthatják fel a karácsonyfát. Ez a kép lebeghet az Otthon Start egyik nyertese, a kormányközeli megrendelésekkel jól ellátott Bayer előtt is, ami a tulajdonos Balázs Attila korábbi nyilatkozata szerint felismerte: mivel van saját gyártókapacitásuk, négyzetmétereként akár 200-300 ezer forintot is lefaraghatnak a költségeikből. A cég persze nem teljes egészében előregyártott alkotóelemekben gondolkodik, így egy ezirányú váltás még nagyobb megtakarítást, sőt, még gyorsabb munkavégzést hozna – mindamellett, hogy zöldítené, és persze hulladékmentesebb irányba is lökné a magyarországi építőipart. A cég az ebben nemrég újabb nagy lépést tett, márciusban ugyanis átadták a több mint 12 milliárd forintból – a számla közel felét, 5,5 milliárdot a kormány állt – született sóskúti fürdőszoba-összeszerelő üzemüket, ahol havonta 250-300 komplett fürdőszoba-modul születhet: Fa van benne, mégsem faház A nagy döntést korábban már sokan meghozták: így tett például a világ legnagyobb faárugyára, a svájci Nokera, ami olyan sebességgel termel, hogy akár évi 30 ezer lakás elemeit is ki tudná engedni az üzem kapuján, ilyen tempóra egyelőre azonban még nincs szükségük. A vállalatnak Németországban már több társasháza áll, ezek pedig meglepően alacsony áron jutottak el a beköltözhetőségig: a klímasemleges, tehát az elfogyasztottnál több energiát termelő, környezettudatos épületek négyzetméterenként alig több mint egymillió forintnyi euróba kerültek – tudtuk meg a cégtől. NOKERA Kérdés persze, hogy ez a magyarországi telek-, illetve faanyag-árak mellett mennyivel változna, ám az biztos: egy ilyen úton haladó üzemet, vagy akár egy klímasemleges épületeket létrehozó beruházót az állam számos eszközzel, így akár adókedvezménnyel, a kötelezően kialakítandó parkolók számának csökkentésével vagy más engedménnyel is támogathat. Ez ösztönözné a cégeket arra, hogy ne csak nagyobb volumenben, de olcsóbban végezzék el a feladatukat, így az ingatlanok eladási ára is előbb-utóbb csökkenni fog, hiszen a vezetés által elvárt profitrátát már egy szerényebb árcímkével elérhetik. A megtakarítások hatását az elemek gyártója, a kivitelező, sőt a megrendelő is azonnal élvezheti, mivel a modulok megszületésénél kevesebb hulladék keletkezik, a gyorsabb gyártás és kivitelezés csökkenti a munka elvégzéséhez szükséges dolgozók számát, nem kell aggódni a hagyományos építőanyagok egyre magasabbra törő ára miatt, a gyártási minőség állandósul, kevesebb lesz a kivitelezési hiba, a nap- és szélenergia, valamint különböző megújuló energiaforrások használatával a használat olcsóbbá válik, a rezsiszámlákon jelentkező megtakarítás pedig a lakókat is jobban vonzza, így egy-egy munka gyorsabban hoz profitot. Ez persze még a jövő. A jelenlegi ingatlanpiacon egy magánbefektetőnek egyszerűen nem éri meg bérházat építenie, majd üzemeltetnie, az ugyanis csak 3-4 százalékos hozammal járhat, míg az állampapír akár a duplájára is képes, kockázat nélkül. A helyzetet a lakásvásárlók jutalmazásával még tovább lehetne könnyíteni, hiszen a rozsdaövezetekben 2021 óta alkalmazható adó-visszatérítési támogatást akár ezekre a megoldásra is ki lehetne terjeszteni, így az emberek kifizetnék ugyan a teljes vételárat, öt százalékát azonban visszaigényelhetnék az államkincstártól: ez egy 45 négyzetméteres, ma az OSP árhatárát karcolgató újépítésű lakás esetén akár 3,3 millió forintot is jelent, ami aztán bútorvásárlásra vagy egy új autó beszerzésére is felhasználható. NOKERA A Nokera gyártósorának részlete – ilyen lehet a jövő? Az olcsóbb lakások felé vezető út ennyire persze nem egyszerű, mert ma sem az államnak, sem a hazai beruházóknak nincs minden igényt kielégítő házgyára. Ez a probléma akkor lehetne gyorsan orvosolható, ha sikerülne megváltoztatni a tömegek fejében a Kádár-kor panelépítkezései miatt élő prekoncepciókat és sziklaszilárd véleményeket, vagy születne néhány olyan példaprojekt, ami sokakban bizalmat ébreszt. A bizalom növekedése néhány éven belül jótékonyan hatna a magyarországi lakáshelyzetre, hiszen nemcsak jóval a másfélmilliós ár alatt lehetne lakásokat árulni, és így nőne a potenciális vásárlók száma, de – a megszülető épületeket bérlakásként hasznosítva – a minimálbérből vagy annál is kevesebből élők, az egyetemisták, a fiatal párok, a népes családok, sőt akár a hajléktalanságból a társadalomba visszaintegrálódók is otthonhoz jutnának. Az ilyen projekteket legkönnyebben állami tulajdonban lévő, nem városszéli, tömegközlekedési eszközökkel jól elérhető területeken lehetne megvalósítani – ilyen például a fővárosban besült Sorsok Háza-projekt tőszomszédságában lévő, egykor a Józsefvárosi pályaudvarhoz tartozó terület, ami akár több lakóépületet is elbírna, de Magyarország szinte mindegyik településén találhatnánk olyan helyet, ahol megfelelő pénzmag esetén lehetőség nyílhatna egy akár csak néhány lakásos ház felépítésére. Google Térkép Az elhagyatott vasútállomás foszló nyomait a Fiumei úti Sírkert és a Salgótarjáni úti zsidó temető, a félbemaradt Sorsok Háza-projekt, az MTK labdarúgó akadémiája, illetve a Ganz-MÁVAG a rendszerváltást követően ázsiai negyeddé vált egykori csarnokai és terei veszik körbe. A nyugati példák Hasonló célt tűzött ki maga elé London tizenöt legnagyobb, lakhatást segítő csoportja – a magyar Utcáról Lakásba! Egyesület szigetországbeli megfelelői – által 2023-ban elindított Project 123 is, ami nevében egy szomorú adatra akart emlékeztetni: arra, hogy a brit fővárosban minden huszonharmadik gyermeknek nem volt otthona. A helyzet rövidesen csak tovább romlott, annak ellenére, hogy a közel kilencmilliós város önkormányzatai 2024-ben napi négymillió fontot (1,76 milliárd forintot), ma pedig már 5,5 millió fontot (2,4 milliárd forintot) költöttek a segítségre szorulók átmeneti lakhatására. Ezt a pénzt nemcsak a Magyarországon is működő szállók, de bérelhető szobák, illetve olcsóbb hotelszobák vitték el, új, az embereknek hosszútávra biztos pontot adó lakások azonban alig épültek. Ennek a szigetországban is számtalan oka van, köztük az, hogy az építőipari árak az egekbe emelkedtek, az építési szabályok pedig egyre szigorúbbá váltak – mutat rá az Architects Journal, és megjegyzi: ha a koronavírus-járvány alatt volt lehetőség arra, hogy a hosszú engedélyezési procedúrát, illetve a bürokrácia útvesztőit kikerülve, az állam közbelépésének köszönhetően tömegével szülessenek kisebb-nagyobb átmeneti járványkórházak és halottasházak, akkor most is létezhetne egy út, amivel az emberek akár néhány hónap alatt otthonhoz jutnak. Ez az első látásra talán tömöttnek tűnő Londonban is könnyen járható, hiszen a foghíjtelkek, a teljesen sosem kihasznált nagy parkolók, a használaton kívül álló, állami kézben lévő ipari területek, a nem kritikus állapotú elhagyatott épületek, vagy a beépítést sokszor pénzhiány, illetve telekspekuláció miatt halogató magántulajdonosok ingatlanai mind-mind megoldást jelentenének, lakásokat ugyanis néhány hónapnyi vagy akár csak néhány hetes munkával is lehetne belőlük csinálni. Ezeket a gyors határidőket legkönnyebben moduláris épületekkel lehetne betartani – olyanokkal, mint a brit ZED PODS Kevin Fenton Mews nevű munkája, ami két, lábakra állított tömbben összesen huszonöt, karbonsemleges, napenergiát hasznosító, erkélyes lakást foglal magában. Az egy parkolóban megvalósult beruházás a helyeknek kevesebb mint ötödét vette el, cserébe azonban egy- és két hálószobás átmeneti otthonokat adott, amik az építési metódusnak köszönhetően bármikor könnyen lebonthatók, és máshol akár újra felépíthetők. Ugyanerre a problémára ad megoldást az RHSP átal Cardiffban megálmodott Crofts Street (2018-2021) is, ami a brit sorházakat idézve kilenc két hálószobás lakás egymáshoz tapasztásából született. Ezek a szennyvizet hőenergiaként újrahasznosító, favázra épülő otthonok az előző példánknál is tovább mennek, hiszen klímapozitívak, így az általuk a környezetbe bocsátott üvegházhatású gáznál nagyobb mennyiséget képesek elnyelni. 3 fotó És mennyi idő egy ilyen épület kivitelezése? A projektet irányító Andrew Partridge szerint a gyártás helyén való előzetes összeszerelés, a helyszínre szállítás, illetve a kulcsrakész állapotig való eljutás mindössze két héten belül végig tud futni – feltéve persze, ha az összes elem rendelkezésre áll. A kanadai LWPAC (Lang Wilson Practice in Architecture Culture) még nagyobb, Magyarországon is jól alkalmazható méretekben gondolkodik: 2012-re tető alá hozták a Vancouver szívében felépített, négy lakószintból álló 4th-t, azóta pedig a favázas megoldások felé mozdultak el, így rövidesen megszülethet a kilencszintes Granville, ami napkollektoraival, hőszivattyújával és tetőkertjével példát mutathat a télen Budapestnél alig hidegebb kanadai nagyváros fejlődésében. 4 fotó Az építészekből, dizájnerekből, illetve döntéshozókból álló londoni RCKa kollektívának a lakásépítéssel konkrét célja is van: elhatározták, hogy 2030-ra negyedmillió ember életét akarják jobbá tenni. Az RCKa a londoni városvezetéssel, egy építőipari óriással, valamint a moduláris építészetben jártas Rollalonggal együttműködve mindössze két hónap alatt létrehozott egy olyan rendszert, ami a mindennapokhoz szükséges bútorok és műszaki eszközök mindegyikét magában foglalja, a megrendelőknek így végső soron csak annyi dolga van, hogy megmondják, hová és mikor is érkezzenek a lakássá összeálló egységeket hátukon hordó teherautók. Ebben az ötletben a legnagyobb meglepetést az árcímke jelenti, a hatvan évre tervezett elemek ugyanis nem csak könnyedén szállíthatók, de a három modulból összeállítható, 2,9 méteres belmagassággal rendelkező, két hálószobás prototípust 2000 fontos (880 ezer forintos) négyzetméteráron tudták felépíteni. RCKa Az RCKa terve. A cég elmondta: egy átlagos megrendelést annak beérkezésétől az átadás pillanatáig hetven nap alatt lehet teljesíteni, az alacsony ár ellenére pedig a beköltözők egy tűzhelyet, konyhaszekrényeket, teljes értékű fürdőszobát, hűtőszekrényt, a mosogatógépet, valamint mosó- és szárítógépet is találnak az új otthonban, így csak saját bútoraikat kell magukkal vinniük. A kollektíva tervei szerint egy lakóegységben legfeljebb hatévente cserélődhetnének a lakók, ez pedig egyúttal akár az épület áthelyezését is jelentheti. A moduláris építészet terén aktív cégeknek mindemellett nem célja, hogy – a Kádár-kor paneltömbjeivel ellentétben – minden egyes esetben centiméterre pontosan ugyanolyan épületeket gyártsanak, így az elemek, valamint a belsőépítészeti megoldások könnyen megváltoztathatók és átszínezhetők, a végső arc pedig a megrendelő vagy a megcélzott vevőréteg pénztárcájától függ. Ez lehetővé teszi, hogy ne alakuljanak ki ismét olyan, a környezetüktől teljesen elzárkozó, egyenarcú negyedek, ahol a házakat lehetetlen megkülönböztetni egymástól. Az építészet ezen ágát az elmúlt években Magyarországon több cég megpróbálta már kiaknázni, jelenlegi kínálatuk azonban leginkább csak 20-40 négyzetméter alapterületű, négy évszakban lakható mobilházakat foglal magában. Ennek legfőbb oka az emberek bizalmatlansága – ez a jövőben azonban könnyen megváltozhat. A lengyel irány Az átalakulás az egykor szintén a szocialista blokk részét képező Lengyelországban már megkezdődött – tudtuk meg a moduláris építészet piacának egyik legnagyobb európai szereplőjétől, az UNIHOUSE-tól, aminek ugyan a skandináv országok jelentik az igazi fókuszát, lengyel gyáruknak, illetve kivitelezőcégüknek köszönhetően azonban Varsó és Poznań lakáspiacának fontos arcaivá váltak. A szintén favázas megoldásokban gondolkodó cég akár hat-nyolc szintes társasházak építését is bevállalja, tempójuk a nagy gyártási igény miatt ugyan valamivel lassabb, mint a korábban bemutatott briteké, néhány hónap alatt azonban mégis tető alá tudnak hozni egy nagyobb, akár száz-százötven lakásból álló együttest. 5 fotó A képeket látva egyértelmű, hogy a külső arc tényleg szabadon változtatható, így távolról sem csak a falak színét vagy a tetőformát lehet megszabni, de a burkolatokkal, arányokkal, a homlokzatok ritmusával is lehet játszani, a lehetőségek száma pedig végtelen. Az UNIHOUSE több vetélytársánál valamivel nagyobb egységekben gondolkodik: 14 x 4,2 méteres darabokból építi fel azokat, a minimális alapterület azonban mégsem ennek a két számnak a szorzata. Az egymás mellé kerülő modulok jól alakíthatók, így a portfóliójukban 46 négyzetméteres lakás is szerepel, de a nagycsaládosok akár ennek háromszorosát is elérhetik. Bontás helyett átépítés Létezik persze más út is, mint az olcsón felépíthető házak sokasága, hiszen a már álló, de kihasználatlan épületek értő átalakítása szintén növeli a lakásállományt. Ezt szerencsére már itthon is felismerték, így ma is olyan projektek öltenek épp formát, mint az Újpest egykori Bőrfeldolgozóipari Szakközépiskolájából születő szociális bérlakáscsoport, aminek terveit a Nart Építészműterem és a Mókembé építészkollektíva jegyzi. A hatvanas években született, 2007 óta üresen álló együttest a főváros sokáig nem tudta eladni, vagy legalább kiadni, így három évvel ezelőtt az utcai főépület hasznosítása mellett döntöttek. Erre az EU-s támogatásokból működő, fenntartható lakhatást segítő program, az AHA Budapest segítségével nyílik lehetőség: az 1,3 milliárdból megvalósuló munka végére huszonnégy egy- és kétszobás otthon, valamint két, nagycsaládosokat fogadni tudó, 100 négyzetméter feletti alapterületű lakás születik, a lakók pedig közösségi teret, járható tetőteraszt, illetve közös mosókonyhát is kapnak. NARTARCHITECTS A 2449 négyzetméternyi alapterületet felölelő, négyzetméterenként így alig több mint félmillió forintba kerülő projektnél természetesen a megújuló energiaforrások, illetve a zöld szempontok is szerepet kapnak, így az extenzív zöldtetők mellett levegő-víz hőszivattyúknak, valamint nyolcvanhét napelemnek is jut hely. Ezt a receptet a jövőben – pénzügyi helyzete rendeződése után – az erre alkalmas épületek egész sorával rendelkező főváros több esetben is alkalmazhatná, a lehetőség azonban a kormányzati villaparktól az év elején közel 30 milliárd forintért megválni vágyó állam előtt is ott áll. Erre a célra kitűnően alkalmas ingatlanokból egyik oldalon sincs hiány, hiszen ha a jelenleg is gazdát kereső darabok közül nem kelne el a fővároshoz tartozó Soroksári úti vagy Osztag utcai iskolaépület, az állam pedig átgondolná a II. János Pál pápa tér 7., az egy korábbi cikkünkben is említett Kisfaludy utcai irodaház, illetve a Lipótmezőként elhíresült intézmény otthonának máris 1,3 milliárd forintot felemésztő, cserébe azonban sehová sem tartó projektjének sorsát, újabb lépést tehetnénk a lakáshelyzet megoldása felé. 12akd / Wikimedia Commons A Soroksári út melletti iskolaépület ma. A szociális lakásoknál persze a bérlők kiválasztása is nehéz feladat: egyetlen társadalmi réteget sem szabadna kizárni, valamilyen határt azonban mindenképp meg kell húzni – így egy fővárosi, vagy települési projektnél rendre az ott állandó lakcímmel rendelkezőknek van lehetősége pályázni, és ez a budapesti kerületek ilyen irányú beruházásainál is igaz. A XIII. kerületi újépítésű lakások esetében például csak akkor áll nyitva a lehetőség, ha az ember lakcímkártyáján legalább három vagy akár öt éve szerepel ottani állandó lakcím, emellett bizonyítható is az életvitelszerű ott tartózkodás. Ez a szabály sajnos kizárja a bérlakásokban túlélni próbálókat, hiszen a tulajdonosok engedélyével is legfeljebb csak tartózkodási címként vezethetik fel a lakhelyüket a kártyákra, sokan azonban még erre sem nyitottak. A lakások ennél az önkormányzatnál sokszor költség-, illetve piaci alapú bérleti díjért is igénybe vehetők, a sikeres pályázók azonban a legköltségesebb esetben is a szabadpiaci árak kétharmadáért érhetők el. A közelmúltban Ferencváros is hasonló utat járt be: az utcai frontján korábban egy-, az udvari szárnyon pedig kétemeletes Balázs Béla utca 27/B egy részleges bontást követően tizennyolc, 35-45 négyzetméteres bérlakássá alakult, amire szintén csak ferencvárosiként lehet majd pályázni. Az Intramuros Építész Kft. korábban általunk is bemutatott rajzai nyomán elvégzett munkát a vonatkozó közbeszerzése győztes Épkar Zrt. 912 millió forintért végezte el, ez a lakások összes, erkélyek nélküli alapterületével leosztva azt mutatja, hogy a kerület teljes bontás, illetve eladás helyett mindössze 767 ezer forintot költött egy négyzetméternyi lakótérre. A fenti két példát látva egyértelmű, hogy az Otthon Start Program másfélmilliós plafonját karcolgató új lakások helyett kellő akarat esetén még egy visszafogott, de mégiscsak profitorientált szemlélettel együtt is lenne lehetőség olcsóbb lakások piacon való feltűnésére – egyúttal akár az OSP ezekre való kiterjesztésére, vagy bérlakásokként, a mindenkori albérletáraknál valamivel olcsóbban való hasznosítására. Utóbbi lépés egyrészt kinyitná a kaput a nehéz helyzetben élők előtt, másrészt a lakások még így is képesek lennének rövid időn belül visszahozni a beruházásokba fektetett összegeket. Egy ilyen projekthez azonban minél több tőkeerős önkormányzatra, jó hitelkonstrukciókra és persze állami támogatásra lenne szükség: a friss Lakhatási Minimum szerint ezt az áfabevételek 5 százalékának okos kormányzati felhasználása például nagyban segítené, abból ugyanis olyan lakhatási alapot lehetne felállítani, amiből a nonprofit bérlakásfejlesztők, így akár a városi vagy kerületi önkormányzatok is támogathatók lennének. Erre a jelenlegi helyzetben nem látszik igazi esély, hiszen Terézváros 2025 őszén államkötvényekbe menekült a kormányzati elvonások elől, az állam pedig néhány havonta sokmilliárdos összegeket inkasszóz Budapest számlájáról: január végén például 11,7 milliárdot emeltek le, amit a főváros jogellenesnek tart. A probléma megoldását az állam gondolkodásmódjának megváltozása is segítené, hiszen az Economx szándékosan provokatív címet viselő cikkében – Mit kezdjünk azokkal, akik nem tudnak élni? A szociális bérlakást osztogassuk, mint a cukrot? – Dr. Csepeti Ádám, a Miniszterelnökség stratégiai ügyek koordinációjáért felelős államtitkára kijelentette: a professzionális piackutatások azt mutatják: Magyarországon nincs tömeges igény kormányzati bérlakásprogramra sem a fiatalok, sem a családosok részéről. A politikus hozzátette: Nálunk a saját tulajdon a biztonság záloga. Még ha valaki a munka miatt át is költözik az ország egyik feléből a másikba, a legtöbben nem bérlakásban gondolkodnak, hanem eladják a régit és vesznek egy újat az új lakóhelyükön. A kormányzat ezeket a kulturális tradíciókat nem hagyhatja figyelmen kívül, ezért döntöttünk a saját tulajdon favorizálása mellett. Az írásból mindemellett kiderül, hogy Csepeti szerint a kormány kiemelten foglalkozik a hátrányos helyzetű kistérségekkel, ennek bizonyítására pedig egy mintaprojektet is emlegetett: ez a Máltai Szeretetszolgálat által koordinált Felzárkózó Települések Program (FETE), ami az ország háromszáz leghátrányosabb településén biztosít lakhatást, sőt, tanítja a családokat az ingatlanok ápolására, felújítására, valamint a közüzemi számlák befizetésére.